“Leistbares Wohnen in Ballungsräumen erfordert zusätzliche Maßnahmen”

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Leistbares Wohnen erfordert laut Experten zusätzliche Maßnahmen.
Leistbares Wohnen erfordert laut Experten zusätzliche Maßnahmen. - © APA/GEORG HOCHMUTH
In Österreich sind die Mieten neu vermieteter Wohnungen zum Teil davongaloppiert, daher erfordern leistbare Wohnungen in den Ballungsräumen aus Sicht des Immo-, Bau- und Wohnexperten Wolfgang Amann zusätzliche Maßnahmen. Der Hebel sollte in Wien, Salzburg und Innsbruck angesetzt werden, sagte Gemeinnützigen-Vertreter Klaus Lugger am Montag. Der Wohnungsneubau boomt indes wie schon lange nicht.


In Wien lagen die Netto-Marktmieten 2015 bei Neuvermietungen schon bei 9,2 Euro pro m2 und Monat – netto. Samt Umsatzsteuer und Betriebskosten sei man dann bei 12 Euro, so Amann. Seit 2007/08 seien die Marktmieten deutlich über der Inflation angestiegen. Höherpreisig seien Wien, Vorarlberg, Tirol, Salzburg, das restliche Österreich unter dem Durchschnitt. Dabei habe sich der bundesweite Schnitt (zuletzt 7,5 Euro) entgegen seinen Erwartungen gar nicht besonders beunruhigend entwickelt. Anders sei die Situation bei Eigentumswohnungen, die hätten sich seit 2010 in Österreich laut EU-Hauspreisindex um 30 Prozent verteuert; nur in Schweden und Norwegen sei die Dynamik noch stärker, der EU-Schnitt sei seitwärts gegangen. Wien habe besonders stark zugelegt, es gebe aber Gegenden mit Preisstabilität seit fünf oder acht Jahren.

Wohnkosten in Österreich im EU-Vergleich unterdurchschnittlich

Im EU-Vergleich sei die Wohnkostenbelastung in Österreich aber unterdurchschnittlich, betonte Amann, geschäftsführender Gesellschafter des Instituts für Immobilien Bauen und Wohnen (iibw). Denn sie liege bei lediglich 18 Prozent der verfügbaren Einkommen. Im EU-Schnitt seien es heute schon 24 Prozent, nach früher 21 Prozent. Der Anstieg entspreche dem Trend bei reifen Volkswirtschaften, in denen dafür zum Beispiel der Anteil für Nahrungsmittelausgaben rückläufig sei. Inklusive Haushaltsenergie wendeten die heimischen Haushalte 2015 gemäß EU-Daten im Schnitt 5,20 Euro/m2 für ihre Wohnungen auf, unter dem EU-Schnitt.

4,5 Millionen Haushalte bis 2050

Zum Wohnungsbedarf verwiesen die Experten am Montag auf die demografische Entwicklung und den Zuzug. So sei davon auszugehen, dass es für die knapp 90.000 Asylanträge von 2015 für rund 30.000 einen positiven Bescheid gibt, samt Familiennachzug aber noch mehr als diese 30.000 Menschen zusätzlich Wohnraum benötigen, so Christian Struber, Obmann der ARGE Eigenheim. Die Zahl der Haushalte in Österreich dürfte laut Statistik Austria von 3,8 Mio. 2015 auf 4,5 Mio. bis zum Jahr 2050 ansteigen. Seit 1971 wuchs der Wohnungsbestand laut Amann jährlich um fast ein Prozent, seit Anfang der 1990er Jahre habe sich die gesamte Fläche von 250 auf 400 Mio. m2 erhöht, auch ein Wohlstandsindikator. Pro Person habe sich die Fläche von 23 auf 46 m2 verdoppelt.

So viel neuer Wohnraum wie in den 80ern

Die Wohnungsfertigstellungen dürften bis 2018 auf fast 63.000 im Jahr klettern, nach zuletzt 55.000 bis 60.000 jährlich 2015/16. Davon dürfte allein über 33.000 Einheiten auf großvolumige Gebäude entfallen (nach zuletzt 28.000 bis 30.000), womit ohne neuen Wohnraum in bestehenden und “sonstigen” Gebäuden der echte Neubau 50.000 erreichen dürfte – Zahlen, wie es sie allesamt zuletzt in den 1980er-Jahren gab.

Finanzierung im Hintergrund

Durch die niedrigen Zinsen sei die Finanzierungsfrage in den Hintergrund getreten, “wir sollten aber darauf achten, dass wir in drei oder fünf Jahren ähnlich günstig bauen können”, meinte s-Bauspar-Chef Josef Schmidinger bei der Präsentation des neuen “Wohnhandbuchs”, das alle drei Jahre erscheint, nun schon in 8. Auflage. Die Grundstücksbeschaffung und andere Kostenthemen könnten die Wohnungswirtschaft eventuell 2020 oder 2025 einholen, gab Schmidinger zu bedenken.

Amann sieht nicht den Großteil des Wohnbaus als niedrigzins-getrieben, sondern primär Eigentumswohnungen in Wien, teils auch den Bereich Eigenheime, aus dem sich die Wohnbauförderung eher zurückgezogen habe. Die WBF-Zusicherungen stiegen zwar im großvolumigen Bereich in den letzten Jahren (bis 2013/14 – neuere Daten fehlen noch) auf je rund 24.000 Einheiten im Jahr, sanken aber bei Eigenheimen zunächst auf unter 10.000 pro Jahr und 2014 sogar auf 5.000. Dadurch, dass 60 bis 70 Prozent der Förderung in den Mehrgeschoßbau fließe, der Anteil bei Eigenheimen aber auf unter ein Drittel des Neubaus gesunken sei, gingen Lenkungseffekte verloren, so Amann. Als Treiber des florierenden Wohnbaus insgesamt verweist er auf das komplexe System aus nationalen Finanzierungskreisläufen, WBF und Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG).

(APA)

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