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Stadt Salzburg: 6.000 Wohnungen stehen leer

Wohnen in der Stadt Salzburg wird stetig teurer. Vor allem Alleinerzieher, Großfamilien und Menschen mit geringem Einkommen haben es immer schwerer, eine leistbare Wohnung zu finden. Rund 6.000 Wohnungen stehen zudem in der Stadt Salzburg leer.

Schätzungen zur Folge stehen alleine in der Stadt Salzburg rund 6.000 Wohnungen leer. Dabei handelt es sich nicht um Wohnungen, die aufgrund ihres Zustandes unbewohnbar sind, sondern um Einheiten, die bewusst leer gelassen werden. Dringend benötigter Wohnraum geht so verloren. Hier fordert der für das Wohnungswesen in der Stadt Salzburg ressortzuständige Bürgermeister-Stellvertreter Martin Panosch (SPÖ) eine empfindliche Steuer für Eigentümer, die ihre Wohnungen mehr als sechs Monate leer stehen lassen. „Wenn nur ein Drittel der kolportierten Leerständen wieder bewohnbar gemacht werden könnten, wären das zusätzliche 2.000 Wohnungen in der Stadt Salzburg“. „Bei einem Einkommen von 1.000 Euro und Aufwendungen von 500 bis 700 Euro für Miete und Betriebskosten bleibt selbst für einen Einzelnen zum Leben nicht mehr viel übrig. Noch schwieriger ist die Lage für Großfamilien mit einem Alleinverdiener. Ein durchschnittliches Einkommen reicht zum Leben für eine mehrköpfige Familie schon fast nicht mehr aus“, stellt Panosch fest.

Wohnen wird immer teurer

Im Jahr 2000 lagen der Preise auf dem privaten Immobilienmarkt für eine Mietwohnung bei 9,67 Euro pro Quadratmeter und für eine Eigentumswohnung bei 2.036 Euro/qm. 2011 waren es bereits 13,49 Euro für Miete/qm und 3.615 Euro/qm für Eigentum. Die Grundmieten im geförderten Wohnungsbereich (inkl. Gemeindewohnungen) bewegen sich derzeit bei Neuvermietungen von gebrauchten Wohnungen zwischen 3,44 Euro und 7 Euro pro qm. Dazu kommen Wohnnebenkosten in der Höhe von 3 bis 4 Euro pro qm. Der starke Anstieg der Betriebskosten führe dazu, dass sich Durchschnittsverdiener auch geförderte Mietwohnungen ohne weitere Unterstützungen (Wohnbeihilfe, bedarfsorientierte Mindestsicherung) nicht mehr so einfach leisten könnten. Der Arbeitsmarkt fordere von den Menschen ein hohes Maß an Flexibilität und Mobilität. Dadurch sei gerade der leistbare Mietwohnungssektor sehr wichtig. Panosch: „Um die Mietpreisentwicklung am Mietwohnungsmarkt nicht noch weiter zu verschärfen, müssen Maßnahmen ergriffen werden, die das Ziel haben, das Wohnen in der Stadt Salzburg billiger zu machen.“

Vorbehaltsflächen für geförderten Mietwohnungsbau

Seit der Novellierung des Salzburger Raumordnungsgesetzes 2009 gibt es das gesetzliche Instrument, Vorbehaltsflächen für den geförderten Wohnbau auszuweisen. „Diese Möglichkeit, die dämpfend auf die Miete wirkt, ist wichtig, wird aber leider viel zu selten in Anspruch genommen.“ Die Stadt habe in den vergangenen drei Jahren erst einmal davon Gebrauch gemacht. Im Zuge der geplanten Bebauung der Riedenburgkaserne hat der Planungsausschuss im März 2012 eine 75-prozentige Vorbehaltsfläche für geförderte Mietwohnungen beschlossen. „Abgesehen davon, dass wir dieses Instrument öfters einsetzen sollten, muss es auch zu einer gesetzlichen Änderung kommen. Bisher ist es nur möglich, bestehendes Bauland als Vorbehaltsfläche auszuweisen, Grünland ist davon ausgeschlossen. Die Möglichkeit Vorbehaltsflächen auszuweisen muss auf alle Flächen ausgeweitet und die Verfahren vereinfacht werden“, fordert Panosch. Sehr zu begrüßen sei das Vorhaben des Landes, die Gemeinden künftig bis zu einem gewissen Grad zur Ausweisung von Vorbehaltsflächen zu verpflichten.

Rückwidmung von ungenütztem Bauland

Knappes Bauland lässt die Grundstückspreise in der Stadt Salzburg regelrecht explodieren. Die Schallmauer von 1.000 Euro pro Quadratmeter ist in manchen Stadtteilen bereits längst überschritten. Wegen des ungebrochenen Aufwärtstrends warten viele Grundbesitzer ab, bevor sie verkaufen oder bebauen. „Zugegebenermaßen ist die Möglichkeit einer Rückwidmung von unbebautem Bauland nach zehn Jahren für Landgemeinden interessanter, dass diese in der Stadt aber überhaupt nicht genützt wird, ist falsch.“ Für sehr wichtig hält Panosch die landesgesetzlich geplante automatische Rückwidmung von unbebautem Bauland nach zehn Jahren. Die aktuelle Bestimmung, die äußerst bürokratisch und nur sehr schwer zu vollziehen ist, ermächtigt die Gemeinden, auf brachliegende Grundstücke eine Vorauszahlung für eine spätere Mobilisierung einzuheben. Wird die Fläche aufgeschlossen, kann der bereits geleistete Infrastrukturkostenbeitrag voll angerechnet werden. Panosch: „Dieser Umstand ist für keinen Grundbesitzer Anreiz, seinen Grund und Boden in absehbarer Zeit zu verwerten. Die Gemeinden sind mit der Errichtung der Infrastruktur (Straßen, Beleuchtung, Kanäle usw.) in Vorleistung getreten, daher ist es nur gerecht, wenn Eigentümer – solange sie nicht bauen – dafür auch jährliche Beiträge leisten müssen.“ Auch sollte die Vorauszahlung auf die Erschließung kein anrechenbarer Betrag sein, sondern ein ‚verlorener’. „Wer sein Land nicht innerhalb einer bestimmten Frist bebaut, soll dafür zur Kasse gebeten werden.“ Darüber hinaus müsse das gesamte bürokratische Verfahren nach § 13a Anliegerleistungsgesetz vereinfacht werden.

Lebenszykluskosten als Hauptkriterium der Wohnbauförderung

Grundlage der Wohnbauförderung sind die Baukosten eines (gemeinnützigen) Mietwohnbaus. Diese berücksichtigen aber nicht die gesamten Nutzungskosten – vor allem nicht die Höhe der monatlichen Betriebskosten. Grundlage der Vergabe von Wohnbaufördermittel sollte eine umfassende Bewertung sein, bei der nicht nur die Errichtung der Gebäude, sondern der gesamte Lebenszyklus betrachtet wird. „Zentrales Kriterium im geförderten Wohnbau ist die Sicherstellung der Leistbarkeit des Wohnens. Ziel muss es sein, Anschaffungs- und Nutzungskosten über eine realistische Nutzungsdauer zu minimieren und einen Schritt in Richtung Lebenszykluskosten zu setzen. Teure Haustechnik, die nur hohe Kosten in Instandhaltung und Betrieb verursacht, ist nicht Sinn und Zweck der Wohnbauförderung“, so Panosch. Ähnlich wie im Bereich des geförderten Mietwohnungsbaus, bei dem die Wohnbauförderung klar die Förderobergrenzen festlegt, sollte es auch entsprechende Obergrenzen beim Erwerb und Bau von geförderten Eigentumswohnungen geben. Diese sollten kostendämpfend auf die Grundstückspreise wirken.

Erfolgsabhängige Honorare für Architekten und Professionisten

Je höher die Errichtungskosten eins Gebäudes sind, desto höher ist auch das Honorar des Architekten. Dieser Umstand führte nicht selten dazu, dass erste Planungen so ausufernd und unwirtschaftlich sind, dass eine Umsetzung finanziell nicht machbar ist. „Hier müsste es zu einer Regelung kommen, wonach Architekten und Professionisten, wenn sie unter den in der Wohnbauförderung vorgegebenen Errichtungsobergrenzen bleiben, belohnt werden. D.h. nur dann mehr Geld, wenn die Obergrenze bewusst unterschritten wird. Dies würde dann auch die Mieten billiger machen.“ Darüber hinaus müsste in den Architekturwettbewerben wirtschaftliche Kennzahlen ein viel stärkeres Gewicht bekommen.

Gutachtenflut bei Behördenverfahren

Im Zuge der Behördenverfahren zur Realisierung eines Wohnbaus sind unzählige Gutachten zu erstellen. So müssen im Rahmen eines Umwidmungsverfahrens beispielsweise Lärmschutz-, Bodenschutz-, Luftgüte-, Wasserschutz und Verkehrsgutachten erstellt werden. Dies ist sehr zeit- und kostenintensiv. Panosch: „Hier müsste man sich Gedanken machen, ob es nicht in dem einen oder anderen Bereich zu einer Vereinfachung kommen kann.“

Wohnbauförderung in Holland – Fragwürdige Entscheidung der EU

Die EU-Kommission hatte im Jahr 2005 Kritik am staatlichen Förderungswesen des holländischen sozialen Wohnungsbaus geäußert. Niederländische gewerbliche Wohnbaugesellschaften hatten sich bei der Kommission beschwert, dass Unternehmen des sozialen Wohnbaus dank der staatlichen Beihilfen ihre Tätigkeiten immer mehr ausweiteten. Dieser Umstand führte 2009 zu einer fragwürdigen Entscheidung der Kommission, die unter Umständen auch auf das Salzburger Wohnbauförderungsmodell Einfluss haben könnte. Entsprechend der Entscheidung müssen die holländischen, sozialen Wohnbaugesellschaften jährlich mindestens 90 Prozent ihrer Wohnungen an Haushalte mit einem Haushaltseinkommen von unter 34.085 Euro brutto pro Jahr vergeben. Wer mehr verdient, kommt für eine soziale Mitwohnung nicht mehr in Betracht. Durch die Senkung der Einkommensgrenze um 5.000 Euro pro Jahr ist somit rund 650.000 niederländischen Haushalten der Zugang zu bezahlbarem Mietwohnungsraum verwehrt. „Legt man die Entscheidung auf Salzburg um, würde bei uns genau das gleiche passieren. Menschen, die dringend Hilfe brauchen, fallen ohne Chance auf weitere Unterstützung aus dem Wohnbauförderungsprogramm raus. Dazu würde es auch keine soziale Durchmischung mehr bei den einzelnen Wohnbauprojekten geben“, kritisiert Panosch. Die Entscheidung der EU-Kommission ziele lediglich auf die unbedingte Aufrecherhaltung des freien Marktes und des freien Wettbewerbes ab. Den sozialen Wohnungsmarkt einzig und alleine aus diesen Blickwinkeln zu betrachten, sei falsch. „Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt, dass der freie Markt in Salzburg zunehmend versagt. Angebot und Nachfrage laufen in völlig unterschiedliche Richtungen. Es ist Zeit, sich die Frage zu stellen, ob nicht eine gesetzlich Obergrenze für Mieten in allen Sektoren eingeführt werden soll – auch wenn das bedeutet, dass damit ins Privateigentum eingegriffen wird“, so Panosch abschließend.
(Quelle: S24)

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