Die Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs (VfGH) zu Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen sorgt für Unsicherheit in der Branche – bei Mieter:innen und gewerblichen Vermieter:innen gleichermaßen. „Das ist eine komplexe Sachlage, die ein gewisses Maß an rechtlicher Expertise erfordert“, erklärt Thomas Flöckner, Leiter des Konsumentenschutzes der Salzburger Arbeiterkammer (AK), im SALZBURG24-Gespräch am Mittwoch.
Was ist eine Wertsicherungsklausel?
Aber was ist diese Wertsicherungsklausel überhaupt? Diese sei grundsätzlich dazu da, damit Vermieter:innen in regelmäßigen Abständen die Miete anpassen können. „Das ist nicht erst seit dem Urteil des VfGH bekannt. Dieser hat lediglich festgestellt, dass bei gewerblichen Mietverträgen durch das Konsumentenschutzgesetz gewisse Klauseln untersagt werden können“, schildert Flöckner. Zu den gewerblichen Vermietern zählen etwa Wohnbauträger oder Immobilienfirmen.
„Da es sich bei Mietverhältnissen mit Privatpersonen nicht um eine Tätigkeit im klassischen Sinne handelt, sondern vielmehr um eine Veranlagung – wie schon der Begriff Mietzins sagt – gilt dabei das Konsumentenschutzgesetz nicht“, erläutert auch Andreas Scherm, Geschäftsführer der Wirtschaftskammer-Fachgruppe der Immobilientreuhänder, gegenüber S24.
Indexanpassung in ersten zwei Monaten unzulässig
Vor zwei Jahren hat der Oberste Gerichtshof (OGH) die Ungültigkeit einiger Wertsicherungsklauseln festgestellt. „Eine wichtige Bedingung ist dabei, dass keine Indexanpassung innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss erfolgen darf“, so der AK-Experte.
Gemäß dem Urteil des VfGH können derartigen Anpassungen, die unrechtmäßig festgesetzt wurden, unter Umständen zurückgefordert werden. „Durch eine Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag bestehen aber nicht automatisch Ansprüche." Jeder Mietvertrag müsse laut Flöckner individuell geprüft werden, um eventuelle Rückzahlungen geltend machen zu können.
AK Salzburg rät zu Beratungen und einvernehmlichen Lösungen
Betroffene sollten sich Flöckner zufolge mit Expert:innen beraten – etwa den Konsumentenschützer:innen der AK. Diese können feststellen, ob eine Rückzahlung erfolgen muss. „Im besten Fall wird dann eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter angestrebt. Ist das nicht möglich, wird ein Gerichtsverfahren nötig.“
Fälle mit unrechtmäßigen Klauseln in ganz Österreich
Wie viele Mieter:innen in Salzburg von einer solchen Wertsicherungsklausel betroffen sind, sei derzeit schwer abzuschätzen. „Nachdem es bisher in ganz Österreich solche Fälle gibt, gehen wir davon aus, dass davon auch in Salzburg viele betroffen sind“, betont der Experte abschließend.
Die Judikatur zu Wertsicherungsklauseln sorgt seit geraumer Zeit für Unruhe und Unmut in der Wohnungsbranche, auch weil unklar ist, welche Verjährungsfrist – drei oder 30 Jahre – anzuwenden ist. Die Regierung hat angekündigt, bis zum Herbst eine Reparatur auf den Weg zu bringen und die Verjährungsfristen für Mietrückforderungen neu zu regeln.
Aus Sicht der Vermieter:innen sei die Wertsicherung essenziell, wie Wifo-Ökonom Michael Klien gegenüber der APA erklärt. Ohne Wertsicherung würde nämlich niemand mehr unbefristet vermieten. Gleichzeitig würde sich die Inflation der kommenden Jahre auf die Miete aufschlagen, wenn es keine Möglichkeit gäbe, sie innerhalb der Mietdauer zu erhöhen.
(Quelle: salzburg24)
