Wohnen im Land Salzburg ist im Österreich-Vergleich nach wie vor teuer. Ob Eigentum oder Mietwohnung – "es ist kein preislicher Sturzflug zu erwarten und damit auch keine Entspannung in Sicht“, sagte Raiffeisen-Immobilienexperte Matthias Reith am Mittwoch bei einem Medientermin in der Landeshauptstadt. "Wohneigentum bleibt teurer als vor der Corona-Pandemie." Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Wohnung im Land Salzburg beträgt laut Raiffeisen derzeit 5.183 Euro, was in etwa dem Vorjahreswert entspricht.
Der Salzburger Immobilienmarkt habe sich bei der Preisstabilität im Vergleich zum Gesamtmarkt in Österreich "erstaunlich gut halten können". Zwar seien die Immobilienverkäufe um 50 Prozent eingebrochen, die Preise seien aufgrund der hohen Nachfrage aber stabil. Für Eigentümer:innen gebe es kaum Wertverlust, allerdings seien "die aktuellen Kreditraten für den Durchschnitt nicht oder kaum leistbar", so Reith.
Große Preisspirale im Land Salzburg
Auffällig in Salzburg sind große Preisunterschiede innerhalb des Bundeslandes. Während der Quadratmeterpreis für ein Einfamilienhaus in der Stadt Salzburg zuletzt bei über 10.500 Euro lag, betrug er im Lungau mit rund 3.600 Euro rund ein Drittel davon. "Das preisliche Gefälle im Land Salzburg ist nach Tirol das höchste in ganz Österreich", schildert Reith. Und dieser Trend dürfte sich wegen der zu erwartenden Bevölkerungsbewegung in den kommenden Jahren fortsetzen.
Raiffeisenbank Salzburg
Schließlich dürfte der Bevölkerungsrückgang im Lungau weiter zunehmen, wohingegen mehr Menschen in die Stadt Salzburg und den Speckgürtel ziehen. "Was knapp und begehrt ist, ist zumeist auch teuer. Auch in Zukunft wird Salzburg deshalb ein teures Pflaster bleiben", bringt es Reith auf den Punkt. Das klassische Einfamilienhaus ist nur in Tirol teurer als in Salzburg. Und die aktuelle Situation werde durch den demografischen Wandel nicht erleichtert.
Kaum verfügbares Bauland
Ein nicht unwesentlicher Faktor ist das verfügbare Bauland, das in Salzburg so knapp wie in keinem anderen Bundesland sei. Reith: "Deshalb sind mehr Neubauten sehr schwierig“, was auch das Immobilien-Netzwerk Remax bestätigt: Neubautätigkeiten seien vor allem in der Stadt Salzburg derzeit so gut wie nicht existent. Die Situation beim Wohnbau bzw. die Immobilienfinanzierung sei angesichts hoher Baukosten, Zinsen und der KIM-Verordnung historisch dramatisch. Preistreiber am Bau seien mittlerweile übrigens die Personalkosten. Zwar mache das zuletzt von der Bundesregierung angekündigte Wohnbau-Paket Hoffnung, es gebe allerdings "leider noch nicht viele Details", ergänzt Salzburgs Raiffeisen-Direktor Manfred Quehenberger. Zwar werde viel saniert, neuer Wohnraum entstehe dafür kaum. Mehr Wohnungen würden mehr Auswahl bringen, was schlussendlich das Gesamtangebot verbilligen würde, so die Rechnung.
Kaufpreise erhöhen Nachfrage nach Mietwohnungen
Ein dramatischer Effekt der anhaltend hohen Preise fürs Eigentum sei, dass dadurch viele Menschen "in die Miete gedrückt werden", sagt Peter Mayr, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Salzburg. Wegen oft fehlender finanzieller Mittel, hoher Zinsen und den Kreditvergaberichtlinien für einen Kauf sei der Wunsch nach Mietwohnungen sehr groß. Die bekanntlich schon angespannte Lage am Mietwohnungsmarkt werde damit nochmals verschärft. "Der Mietmarkt ist unter Druck", warnt Mayr, was auch Remax bestätigte: Nirgendwo sonst in Österreich werde ein größerer Zuspruch bei Mietwohnungen erwartet, weshalb die Mietpreise um voraussichtlich bis zu 8,8 Prozent steigen dürften.
Trotz der Entwicklung am Immobilienmarkt bleibe der Wunsch nach Eigentum im Land Salzburg ungebrochen, wie Mayr aufzeigt. "Die Nachfrage ist stabil." Für eine größere Leistbarkeit würden Kaufinteressenten jedoch vermehrt Kompromisse eingehen, wie Abstriche bei der Lage oder beim Zustand des Hauses. Auffällig sei indes, dass der Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen immer gefragter werde. Ein etwas anderes Bild der aktuellen Lage zeichnete indes Hans Maurer von Remax: "Diejenigen, die vor ein paar Jahren noch zu einem Grundstück zum Hausbauen tendiert haben, kaufen sich jetzt eher ein gebrauchtes Haus. Jene, die eher ein Reihenhaus gekauft hätten, nehmen sich jetzt eine Vier-Zimmer-Wohnung. Es wird in allen Bereichen gespart."
Die Raiffeisenbank verzeichnet grundsätzlich eine ungebrochen starke Nachfrage in der Stadt Salzburg inklusive Speckgürtel und auch im Pinzgau. Preisrückgänge werden unterdessen in Gemeinden mit schlechter und keiner Anbindung in die Stadt erwartet.
Entspannung am Wohnungsmarkt in Sicht?
Eine Kehrtwende der gesetzlichen Voraussetzungen für Finanzierungen sei derzeit nicht in Sicht. Erst in zwei Jahren – also 2026 – werde angesichts erwarteter Einkommensanstiege mit einer besseren Leistbarkeit für Eigentum gerechnet, führt Raiffeisen Research-Chefökonom Gunter Deubler aus. "Für die Kreditrate musste im vergangenen Jahr durchschnittlich 48 Prozent des Netto-Haushalteinkommen aufgewendet werden." In zwei Jahren soll dieser Wert den Berechnungen zufolge auf 34 Prozent der Netto-Haushaltseinkommen sinken.
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Deubler erwartet, dass die Europäische Zentralbank ab diesem Sommer marginal die Zinsen wieder senkt. "Die Zinsen für Immobilienfinanzierung werden sich auf etwa 4 Prozent einpendeln. Die Zeit des billigen Geldes ist länger vorbei." Eine Abschaffung der in die Kritik geratene KIM-Verordnung sei wirtschaftspolitisch übrigens sehr schwer umzusetzen. Vielmehr sei eine Modifikation sinnvoll. "Aktuell bremst die Kreditimmobilienmaßnahmen-Verordnung den Markt ein", sagt Deubler. Für heuer werde lediglich mit geringfügigen Preisrückgängen gerechnet.
Für Raiffeisenbank-Direktor Quehenberger bleibt Eigentum jedenfalls "der beste Schutz vor Inflation und Altersarmut" – wenn man es sich denn leisten kann.
(Quelle: salzburg24)
