Wie baut Salzburg? Darüber gibt eine aktuelle Studie der Fachgruppe Immobilien der Salzburger Wirtschaftskammer (WKS) und Exploreal Aufschlüsse. 250 Projekte im ganzen Bundesland mit rund 5.000 Wohneinheiten mit den Fertigstellungsjahren 2022 bis 2024 sind in diesem Zuge ausgewertet worden. Am heutigen Dienstag sind die Ergebnisse bei einer Pressekonferenz präsentiert worden. Die wichtigsten Ergebnisse haben wir hier für euch zusammengefasst.
Wie viele Wohnungen werden gebaut?
Mit 1.900 Wohneinheiten, die heuer im Bundesland fertiggestellt werden sollen, sei der Zenit erreicht, verkünden Matthias Grosse, Geschäftsführer von Exploreal, und Roman Oberndorfer, Fachgruppenobmann Immobilien- und Vermögenstreuhänder bei der WKS. Im kommenden Jahr 2025 sind nur noch 1.000 Einheiten geplant. „Wenn sich – wie schon im letzten Jahr – heuer abermals Verschiebungen ergeben, können auch rund 1.600 Einheiten erreicht werden und damit weniger als in den letzten Jahren“, ergänzt Grosse. In den folgenden Jahren sieht es laut Prognose noch schlechter aus. Nach 2025 sind überhaupt nur 810 Einheiten geplant, 1.100 weitere in Vorbereitung.
Ähnlich sieht es in der Stadt aus. 610 Einheiten sollen heuer fertiggestellt werden. Das würde ebenfalls einen Höhepunkt bedeuten. Zum Vergleich: Im Vorjahr waren es 500, 2022 260 Einheiten. Im kommenden Jahr sollen 490 Wohnungen fertig werden – die Neuflächenproduktion dürfte also in der Landeshauptstadt ebenfalls wieder zurückgehen.
Neubauwohnung in Landeshauptstadt kostet 720.000 Euro
Kräftig angezogen haben dafür die Preise. Für eine Bauträgerwohnung im Bundesland müssen Interessent:innen im Durchschnitt 510.000 Euro hinblättern. Das ist ein Anstieg von 11,5 Prozent im Vergleich zur letzten Auswertung – und das obwohl die Fläche kleiner geworden ist. Der Preisanstieg im Österreich-Schnitt betrug "nur" neun Prozent. Besonders teuer wird es in der Stadt Salzburg: Eine Neubauwohnung wird hier aktuell im Schnitt für 720.000 Euro angeboten.
Wer baut?
Den Großteil der Neubauwohnungen errichten in Stadt und Land Salzburg gewerbliche Wohnbauträger (62 bzw. 60 Prozent). Während im Bundesland die meisten Wohneinheiten im gewerblichen Eigentum entstehen (44 Prozent), entfallen nur sieben Prozent auf freifinanzierte Mietobjekte. Hier liegt Salzburg ebenfalls deutlich unter dem Österreich-Schnitt von 20 Prozent. Bei gemeinnützigen Wohnbauträgern hingegen dominiert die Miete mit 21 Prozent. Eigentumswohnungen machen nur 13 Prozent aus.
Wo wird gebaut?
Betrachtet man die absoluten Zahlen, so liegen der Flachgau und die Stadt Salzburg beim Neubau ganz vorne. Im Verhältnis zur Einwohnerzahl wendet sich aber das Blatt: Mit 4,23 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner:innen ist der Pongau der Spitzenreiter, gefolgt vom Flachgau mit 3,42. Damit liegt Salzburg deutlich hinter der österreichweiten Fertigstellungsquote von 4,40.
"Gläserne Projekte" in Salzburg
Das durchschnittliche Bauträgerprojekt im Bundesland umfasst 19 Wohneinheiten. „Das ist im Österreich-Vergleich eine relativ kleine Anzahl. Der Großteil der Einheiten sind Wohnungen. Reihenhäuser werden beispielsweise von Bauträgern kaum errichtet“, führt Matthias Grosse aus. Die Wohnnutzfläche liegt bei 70 Quadratmetern, die Freifläche bei 14. Mit 42 Prozent haben die meisten Wohnungen ein bis zwei Zimmer, gefolgt von drei Zimmern (35 Prozent). 23 Prozent sind mit vier oder mehr Räumen ausgestattet.
Etwas anders sieht das „gläserne Projekt“ der Landeshauptstadt aus. Ein Projekt umfasst im Schnitt mehr Wohneinheiten (21). Dies könnte an höheren Grund- und Errichtungskosten sowie an beengten Platzverhältnissen liegen, meinen die Experten. Die durchschnittliche Quadratmeterzahl liegt bei 63 – das sind sieben Quadratmeter weniger als im Bundesland. Dafür sind die Freiflächen – etwa in Form von Loggia, Balkon, Terrasse oder Garten – um zehn Prozent größer. „15,2 Quadratmeter an Freiflächen in der Stadt ist eine hohe Zahl. In Wien sind es zum Beispiel nur neun. Das kann ein Indiz dafür sein, dass in Salzburg qualitätsvoll gebaut wird“, erläutert Grosse.
Einen deutlichen Unterschied zwischen Stadt und Land gibt es auch bei der Verteilung der Zimmer. Die Hälfte der innerstädtischen Wohnungen hat ein bis zwei Zimmer, weil diese stärker nachgefragt würden. „Diese Verteilung geht vor allem zu Lasten der Wohnungen mit vier Zimmern oder mehr. Nur 15 Prozent der Wohnungen haben diese Größe“, merken die Experten an. Zum Vergleich: In Wien hätten rund 60 Prozent der Wohnungen ein bis zwei Zimmer. „Daran sieht man, wie urban die Stadt Salzburg ist“, so Grosse.
Wie hat sich der Markt entwickelt?
Der Höhepunkt der Transaktionstätigkeit – also den tatsächlich verkauften Wohnungen – erreichte während der Corona-Pandemie einen Höchstwert. Ende des Jahres 2022 brach der Markt dann ein, konnte sich im Vorjahr jedoch wieder etwas erholen.
Ausgebliebener Boom könnte sich rächen
Mit 2.000 bis 2.500 fertiggestellten Einheiten im mehrgeschoßigen Wohnbau entwickelte sich die Neubauleistung im Bundesland Salzburg im letzten Jahrzehnt konstant. In den vergangenen Jahren lag der Wert etwas darunter. „Der andernorts zu beobachtende Wohnbauboom fand in Salzburg nicht statt“, bemerkt Grosse. Als mögliche Gründe nennt er im S24-Gespräch etwa zu wenig verfügbare Flächen, hohe Grundstückspreise und Baukosten gepaart mit etwas geringerer Nachfrage im Vergleich zu anderen Bundesländern. Und das könnte in der Zukunft zu einem Problem werden: „Aus heutiger Sicht liegt der demographisch begründete Bedarf – anhand der Prognose der Haushaltsentwicklung – für die aktuellen Jahre über der Neubauwohnungsproduktion.“
Bauträger vor mehreren Herausforderungen
Gestiegene Baukosten, knappe Flächen, steigende Zinsen und erschwerte Finanzierungsmöglichkeiten für potenzielle Käuferinnen und Käufer: In all diesen Faktoren sieht Roman Oberndorfer Herausforderungen für den Neubaumarkt. Besorgt sei man um das Bauträgergewerbe, das gerade schwierige Zeiten durchmache. "Die Bauträger sind jetzt zurückhaltend mit Neubauprojekten. Die Baukosten sind in den letzten Jahren massiv gestiegen. Diese gehen zwar jetzt wieder zurück, aber die hohen Lohnkosten bleiben auf der Baustelle. Das macht das Bauen nicht wirklich leistbarer", sagt er im S24-Interview. Es seien zwar wieder mehr Wohnungen auf dem Markt, jedoch gebe es weniger Transaktionen. "Das hängt auch damit zusammen, dass die KIM-Verordnung („Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung", Anm.) das Kaufen erschwert. Interessenten brauchen Eigenmittel in der Höhe von 20 Prozent und die Kreditrate darf 40 Prozent des Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Außerdem darf der Kredit nicht länger als 35 Jahre dauern."
Wie sich die Lage beim Wohnbau in Stadt und Land Salzburg weiter entwickeln wird und ob die Prognosen zutreffen, bleibt abzuwarten. Eine halbwegs gute Nachricht hat Grosse aber zum Abschluss: Die Wohnungspreise in Salzburg dürften sich nach dem kräftigen Anstieg auf hohem Niveau einpendeln – auch wenn weniger Neubauprojekte fertiggestellt werden.
(Quelle: salzburg24)
